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    买二手房必须避开的那些“坑”

    发表于 2018-09-12

    相对新房交易,

    存量庞大的二手房渐成主流。

    但是,在购买二手房时,

    一不小心就可能被“坑”:

    交易周期长、房产权属瑕疵、

    涉及大额资金周转等情况,

    在交易的时候难免会伴有风险。

    而针对不同的风险,

    我们应该采取何种防范措施?

    买二手房有哪些常见的风险?

    买二手房常见的风险有三种

     

     

    如何规避二手房常见风险?
     
    1、产权风险
     
     

    1.房主没有从事交易的资格,即假业主。

    规避方法:规避此类风险的方法是注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人,为防止有人假造,签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。

    2.房子是多人共有,卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。

    规避方法:这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人,有多个产权人的必须要求全部权利人到场,如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。

    3.房子有贷款、抵押尚未还清,业主需要用买房的钱去还贷解押的。

    规避方法:为防范此类风险,购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷,如果业主不能自己偿还的,会有中介公司提供金融服务,千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷,很多纠纷都会在这里出现。

    4.房子被法院依法查封的。

    规避方法:签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档,如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的,在合同里应写清楚如遇法院查封,经纪公司应当承担先行赔付的责任。

     

    5.不符合转让条件的房。

    按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的,比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。

    规避方法:仔细审查产权证。审查产权证应注意到以下几方面:

    (1)、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定,以优惠价、标准价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。

    (2)、军产、院(医院)产、校产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

    (3)、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房,土地使用证上显示是城镇开发的,则可以上市交易。

    2、资金风险
     
     

    1.房款资金

    资金安全主要体现在业主拿到定金或首付款后玩消失。

    规避方法:目前在北京买二手房时一定要资金监管。

    注:不选择资金监管可能面临的风险是什么?

    交易双方放弃资金监管,坚持自行交付房款的,可能面临的风险包括但不限于:房屋出卖人无法取得全部房款,房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

    以北京为例,自2016年12月15日起,北京全部城区开始建委资金监管。监管金额计算方式为:

    全款的网签-需按网签价进行全额监管;

    贷款的网签-用网签价减去贷款金额剩余部分需监管在建委监管账户。

    注:监管卡在网签前准备齐全。所有非北京的银行卡都不能办理资金监管业务。

    2.房子消耗的费用资金

    有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。

    规避方法:签约时一定要留保证金,不然等过完户交房时一查费用就不好办了。

     

    3、房屋本身质量风险
     
     

    对于房屋本身的质量问题,还需要专业的人士帮忙把关。

    规避方法:找一些专业的朋友协助一起去帮忙看看,而且是能够晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小区里,同小区里的人多聊聊,了解一下那栋楼那户有没有特殊的情况,比如凶宅等。尽量选择大品牌中介肯定是没错的,至少能有个保障,毕竟比较起来而言,那点中介费还是算不了什么的。

    二手房交易过程比较复杂,常常会伴随着很多风险。

    常见的以上三类风险,在看房选房的时候注意看房屋质量、查询房屋产权,在签约付款的时候注意资金风险,千万不要直接交付大额现金。

    想要买二手房的你,都明白了么?

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